Diagnostics immobiliers obligatoires : le guide complet (DPE, amiante, plomb, Carrez...)

Lors de la vente ou de la location d'un logement, un dossier de diagnostics techniques est obligatoire. Annexe a la promesse de vente ou au bail, il informe l'acquereur ou le locataire sur l'etat reel du bien : performance energetique, presence d'amiante ou de plomb, superficie, risques naturels. Voici, diagnostic par diagnostic, ce que la loi impose, la duree de validite de chaque document et les textes de reference.

Le DPE (diagnostic de performance energetique)

Depuis la loi Climat et Resilience du 22 aout 2021 et l'arrete du 31 mars 2021, le DPE n'est plus un simple indicateur : il est juridiquement opposable. Il attribue au logement une etiquette energie et une etiquette climat, de A (tres performant) a G (passoire thermique), calculees selon la methode 3CL-DPE 2021.

• Validite : 10 ans.
• Calendrier des locations : interdiction de louer les logements classes G depuis le 1er janvier 2025, les F a partir de 2028 et les E a partir de 2034.
• Textes de reference : loi n° 2021-1104, arrete du 31 mars 2021.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Obligatoire pour les logements dont le permis de construire est anterieur au 1er janvier 1949. Il recense les revetements contenant du plomb et evalue le risque d'exposition.

• Validite : 1 an en cas de presence de plomb, illimitee en l'absence de plomb ; 6 ans dans le cadre d'une location.
• Texte de reference : Code de la sante publique.

L'amiante

Le dossier technique amiante (DTA) concerne les immeubles dont le permis de construire est anterieur au 1er juillet 1997. Un reperage complementaire est exige avant toute vente ou location.

• Validite : illimitee si aucun materiau amiante n'est detecte ; a actualiser en cas de presence, notamment avant des travaux.
• Texte de reference : Code de la sante publique, decret du 19 decembre 2011.

La loi Carrez (surface privative)

Imposee par la loi n° 96-1107 du 18 decembre 1996, precisee par le decret n° 97-532 du 23 mai 1997, elle encadre la mesure de la surface privative des lots de copropriete. Une erreur de plus de 5 % ouvre droit a une reduction du prix.

• Validite : illimitee, sauf division ou transformation du lot.

Les autres diagnostics

• Termites : obligatoire dans les zones delimitees par arrete prefectoral, valable 6 mois.
• Electricite : pour les installations de plus de 15 ans, valable 3 ans a la vente et 6 ans a la location.
• Gaz : pour les installations de plus de 15 ans, valable 3 ans a la vente et 6 ans a la location.
• Etat des risques et pollutions (ERP) : valable 6 mois, des que le bien se situe dans une zone a risque.
• Assainissement non collectif : exige pour les biens non raccordes au tout-a-l'egout.

Qui paie et qui realise ?

Les diagnostics sont a la charge du vendeur (ou du bailleur pour une location). Ils doivent etre realises par un diagnostiqueur certifie, disposant d'une assurance professionnelle, et remis des la premiere visite.

En resume

Un dossier complet protege autant l'acquereur que le vendeur. Chez AVEFI IMMO, nous prenons en charge la coordination de tous vos diagnostics et vous alertons sur les points de vigilance, notamment sur la performance energetique, qui influence directement la valeur et la louabilite de votre bien.

Ces informations sont donnees a titre indicatif et peuvent evoluer ; les textes officiels (Code de la construction et de l'habitation, Code de la sante publique, arretes) font foi.